Jeżeli chcemy zbudować dom, co do zasady, musimy uzyskać pozwolenie od odpowiednich organów administracji państwowej. Zgodnie z obowiązującym w Polsce prawem budowlanym, istnieje jednak możliwość rozpoczęcia robót budowlanych bez pozwolenia na budowę, a jedynie na zgłoszenie. Aktualne regulacje prawne pozwalają na przystąpienie do realizacji tego zamierzenia:

1) na podstawie decyzji pozwolenia na budowę,

2) na podstawie zgłoszenia budowy, po jego rozpatrzeniu, jeśli nie zostanie wniesiony sprzeciw,

3) na podstawie zgłoszenia budowy, po jego doręczeniu.

Każde z wymienionych postępowań poprzedzających rozpoczęcie robót budowlanych, wymaga spełnienia konkretnych wymogów. Dopilnować należy też odpowiednich procedur w całym procesie budowlanym.

Budowa domu - trzy ścieżki w procesie budowlanym

1. Dom z pozwoleniem na budowę

Zgodnie z Art. 28. ustawy z dnia 7 lipca 1944 r. - Prawo budowlane (Dz. U. 19994 nr 89 poz. 414) roboty budowlane można rozpocząć na podstawie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę. Żeby uzyskać taką decyzję, należy złożyć wniosek na odpowiednim formularzu, zawrzeć w nim wszystkie niezbędne informacje o planowanej inwestycji oraz załączyć dodatkową dokumentację:

- projekt zagospodarowania terenu,

- projekt architektoniczno-budowlany,

- uzgodnienia, pozwolenia, opinie innych organów (wymagane dla danego zamierzenia),

Załączniki do wniosku stanowią również:

- oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane

- wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu,

- oświadczenie projektanta o możliwości podłączenia projektowanego obiektu budowlanego do istniejącej sieci ciepłowniczej,

- inne dokumenty (wymagane przepisami odrębnymi).

Organ, do którego składamy wniosek wraz z załącznikami i dokumentacją ma maksymalnie 65 dni na jego rozpatrzenie. Jeżeli decyzja jest pozytywna i stanie się ostateczna, możemy przystąpić do rozpoczęcia budowy, które następuje z chwilą podjęcia prac przygotowawczych, w tym geodezyjnego wyznaczenia obiektu w terenie. Na start z budową mamy 3 lata. Po upływie tego terminu, wciąż możemy ją rozpocząć lub wznowić, jednak dopiero po uzyskaniu pozwolenia na to działanie.

Uczestnikiem procesu budowlanego, w przypadku budowy domu z pozwoleniem, jest m.in. kierownik budowy. Inwestor ma obowiązek zapewnić objęcie kierownictwa budowy przez osobę o odpowiednich kwalifikacjach. W tej ścieżce niezbędne jest także prowadzenie dziennika budowy. Kierownik budowy może wstrzymać roboty budowlane, jeżeli stwierdzi możliwość powstania zagrożenia lub z powodu wykonywania ich niezgodnie z projektem. Dokonuje wówczas wpisu do dziennika budowy oraz zawiadamia właściwą instytucję. Na tej samej podstawie może je także wstrzymać projektant – podobnie jak kierownik, poprzez dokonanie wpisu w dzienniku budowy.

A co w przypadku, jeżeli po uzyskaniu zgody na budowę, w toku wykonywania robót pojawi się potrzeba dokonania zmian (w stosunku do projektu lub warunków pozwolenia na budowę)? W przypadku zmian istotnych niezbędne będzie uzyskanie zamiennego pozwolenia na budowę i co się z tym wiąże – przedłożenie projektu budowlanego zamiennego.

O co musi zadbać inwestor, gdy wybuduje dom i będzie chciał go użytkować? Obiekt budowlany wymagający pozwolenia na budowę, podlega geodezyjnej inwentaryzacji powykonawczej. O zakończeniu budowy należy zawiadomić odpowiedni organ nadzoru budowlanego. Załącznikami do zawiadomienia są:

- projekt techniczny,

- oświadczenie kierownika budowy o zgodności wykonania obiektu zgodnie z projektem i warunkami pozwolenia na budowę,

- oświadczenie kierownika o uprzątnięciu terenu budowy,

- dokumentacja geodezyjna z inwentaryzacją powykonawczą,

- inne, niezbędne dokumenty.

Obiekt można użytkować po 14 dniach, jeśli nie zostanie zgłoszony sprzeciw w tej sprawie.

2. Dom na zgłoszenie

Zgodnie z zapisami ustawy o prawie budowlanym, niektóre budowy nie wymagają uzyskania pozwolenia, a jedynie zgłoszenia tego faktu właściwemu organowi. Na tej podstawie możemy przystąpić do budowania wolnostojącego budynku mieszkalnego jednorodzinnego, którego obszar oddziaływania w całości mieści się na działce lub działkach, na których został zaprojektowany. W tym przypadku poza zgłoszeniem na odpowiednim druku, inwestor musi dostarczyć:

- projekt zagospodarowania terenu,

- projekt architektoniczno-budowlany,

- uzgodnienia, pozwolenia, opinie innych organów (wymagane dla danego zamierzenia),

Z kolei załączniki do wniosku stanowią:

- oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane,

- wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu,

- inne dokumenty (wymagane przepisami odrębnymi).

Właściwy organ ma 21 dni na rozpatrzenie zgłoszenia, licząc od momentu jego doręczenia. W tym czasie może wnieść sprzeciw w drodze decyzji. Jeśli jednak, po upływie tego okresu, nie ma sprzeciwu – można rozpocząć prace budowlane. Ustawodawca daje inwestorom 3 lata na wystartowanie z budową. Gdy termin ten zostanie przekroczony, należy ponownie złożyć dokumenty. W przypadku domu na zgłoszenie, przed rozpoczęciem robót budowlanych niezbędne jest ustanowienie kierownika budowy, który ma prawo wstrzymać je, poprzez wpis w dzienniku budowy oraz zawiadomienie właściwego organu. Zgodnie z przepisami, obiekty budowlane, które nie wymagają pozwolenia na budowę, również podlegają geodezyjnemu wyznaczeniu w terenie, a po wybudowaniu – geodezyjnej inwentaryzacji powykonawczej. Na etapie zakończenia prac budowlanych, musimy też zadbać, by zawiadomić o tym fakcie odpowiedni organ nadzoru budowlanego, jeżeli w ciągu 14 dni nie pojawi się sprzeciw w tej sprawie – możemy rozpocząć użytkowanie domu. Załącznikami do zawiadomienia są:

- projekt techniczny,

- oświadczenie kierownika budowy o zgodności wykonania obiektu zgodnie z projektem i warunkami pozwolenia na budowę,

- oświadczenie kierownika o uprzątnięciu terenu budowy,

- dokumentacja geodezyjna z inwentaryzacją powykonawczą,

- inne, niezbędne dokumenty.

W przypadku konieczności wprowadzenia zmian w toku budowy, które stanowić będą istotne odstąpienie od projektu budowlanego złożonego wraz ze zgłoszeniem, należy złożyć nowy projekt. W zależności od zmiany, inwestor będzie musiał wnioskować o pozwolenie na budowę lub ponownie doręczyć zgłoszenie.

3. Dom na zgłoszenie do 70 m² - bez kierownika budowy i bez dziennika budowy

Od 3 stycznia 2022 r. pojawiła się kolejna możliwość – budowy domu w uproszczonej procedurze: bez pozwolenia, bez kierownika budowy oraz bez konieczności prowadzenia dziennika budowy. Na realizację takiego zamierzenia pozwalają zapisy ustawy z 17 września 2021 o zmianie ustawy – Prawo budowlane oraz ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. 2021 poz. 1986). Jakie warunki musimy spełnić, żeby skorzystać z tej ścieżki?

W procedurze domu na zgłoszenie z projektem, bez ustanawiania kierownika budowy i bez dziennika budowy, możemy zbudować wolnostojący budynek mieszkalny jednorodzinny, którego obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których został zaprojektowany:

- o maks. powierzchni zabudowy do 70 m², z poddaszem użytkowym,

- nie więcej niż dwukondygnacyjny,

- na zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych.

Zanim rozpoczniemy prace budowlane niezbędne jest doręczenie organowi administracji architektoniczno-budowlanej wypełnionego zgłoszenia oraz wymaganej przepisami dokumentacji. Składa się na nią:

- projekt zagospodarowania terenu,

-  projekt architektoniczno-budowlany

- uzgodnienia, pozwolenia, opinie innych organów (wymagane dla danego zamierzenia).

Ponadto inwestor musi dostarczyć załączniki, którymi są:

- oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane,

- wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu,

- oświadczenie inwestora, że planowana budowa jest prowadzona w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych,

- oświadczenie inwestora, że przyjmuje odpowiedzialność za kierowanie budową w przypadku nieustanowienia kierownika budowy,

- oświadczenie, że dokumentacja dołączona do zgłoszenia jest kompletna.

Po złożeniu kompletu dokumentów można od razu przystąpić do prac budowlanych. W tym przypadku nie obowiązuje termin na uprawomocnienie decyzji, urząd nie może też wnieść sprzeciwu. Podobnie jak w przypadku dwóch pozostałych ścieżek – warto rozpocząć budowę w ciągu 3 lat, jeśli nie chcemy ponownie przechodzić przez całą procedurę składania zgłoszenia wraz z aktualną dokumentacją.

Budowa domu na zgłoszenie z projektem nie wymaga ustanawiana kierownika budowy, ale nie wyklucza takiej możliwości. Jeżeli ostatecznie inwestor zdecyduje, że nie będzie ustanawiał kierownika, przejmuje odpowiedzialność za kierowanie budową (stąd niezbędne jest stosowne oświadczenie wymienione wśród załączników do zgłoszenia). W przypadku konieczności wstrzymania robót budowlanych, dla których nie prowadzi się dziennika budowy, należy zawiadomić właściwy organ nadzoru budowlanego. Osobą uprawnioną do takiego działania jest projektant. Może on wstrzymać prace, jeżeli stwierdzi, że wykonywane są niezgodnie z projektem lub istnieje możliwość powstania zagrożenia.

Dom na zgłoszenie do 70 m², zgodnie z przepisami, podlega geodezyjnemu wyznaczeniu w terenie oraz, po jego wybudowaniu, geodezyjnej inwentaryzacji powykonawczej. Po zakończeniu prac budowlanych niezbędne jest zawiadomienie odpowiedniego organu nadzoru budowlanego i złożenie dokumentów, które stanowią załączniki do zawiadomienia:

- projekt techniczny,

- oświadczenie inwestora o dokonaniu pomiarów powierzchni użytkowej i poszczególnych lokali w sposób zgodny z przepisami,

- oświadczenie inwestora i wykonaniu budynku zgodnie z projektem i obowiązującymi przepisami,

- dokumentacja geodezyjna z inwentaryzacją powykonawczą,

- inne, niezbędne dokumenty.

Jeżeli organ nadzoru budowlanego nie wyrazi sprzeciwu w ciągu 14 dni, to po upływie tego czasu możemy rozpocząć użytkowanie domu.