Czym jest MPZP?

MPZP czyli miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego to ważny dokument dla każdego inwestora budowlanego. Od znajdujących się w nim wytycznych zależy bowiem, jaka nieruchomość może powstać na danej działce. Plan ten jest niezbędny do ubiegania się o pozwolenie na budowę oraz otrzymania pozytywnej decyzji w tej sprawie.

MPZP jest wiążącym aktem prawnym tworzonym zgodnie z ustawą z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zawarte w nim zapisy regulują zasady tworzenia struktury funkcjonalno-przestrzennej z uwzględnieniem istniejącego stanu zainwestowania, ustalają również przeznaczenie terenu oraz określają sposób ich zagospodarowania i zabudowy.

Projekt MPZP tworzą urzędnicy i urbaniści z wydziału architektury i planowania przestrzennego urzędu gminy lub miasta, czasem zleca się to zadanie firmie zewnętrznej. Następnie dokument jest udostępniony do publicznego wglądu (przez okres co najmniej 21 dni). W tym czasie mogą być zgłaszane propozycje zmian lub opinie na temat projektu - zarówno ze strony mieszkańców, jak i instytucji, np. gminnej komisji urbanistyczno-architektonicznej lub regionalnego dyrektora ochrony środowiska. Po uwzględnieniu wniosków i opinii oraz po naniesieniu zmian w projekcie, MPZP poddaje się pod obrady rady gminy lub miasta i uchwala w wyniku głosowania. Jeśli wojewoda nie stwierdzi żadnych nieprawidłowości w planie miejscowym, dokument jest publikowany w dzienniku urzędowym województwa, a zawarte w nim ustalenia wchodzą w życie - nie wcześniej jednak niż 14 dni od publikacji.

Reasumując, można powiedzieć, że MPZP jest uchwałą rady miasta lub gminy, która reguluje sposób wykorzystania danego terenu znajdującego się w granicach miasta lub gminy. Dokument ten obowiązuje więc wyłącznie na obszarze gminy, która go uchwaliła.

Co zawiera MPZP?

Dlaczego warto zapoznać się z MPZP przed zakupem gruntu? Ponieważ od jego treści zależy, jakie mamy ograniczenia względem działki, którą jesteśmy zainteresowani oraz jak może wyglądać posesja i dom, który chcemy na niej wybudować. Wytyczne wpływają na kształt budynku, a nawet jego kolory - może się więc okazać, że dom, który ma być spójny z zabudową w okolicy, nie będzie spójny z naszym wymarzonym projektem. Zasadniczo, z miejscowego planu dowiemy się, czy na upatrzonej przez nas działce w ogóle może powstać jakaś nieruchomość.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego zawiera m.in informacje określające:

• zasady i warunki podziału terenów na działki budowlane, w tym minimalne powierzchnie nowo podzielonych działek budowlanych, na których można postawić dom jednorodzinny lub bliźniaczy,
• przeznaczenie terenu konkretnej działki,
• zasady usytuowania obiektów na działce (np. przy granicy działki lub względem drogi),
• linie zabudowy - obowiązującą i nieprzekraczalną,
• dopuszczalną wysokość budynku,
• kolorystykę elewacji, a nawet zakaz używania niektórych materiałów wykończeniowych,
• zasady kształtowania dachów (geometria, materiały pokryć i ich kolorystyka),
• ustalenia dotyczące infrastruktury technicznej,
• zasady kształtowania zieleni (uwzględniające ochronę środowiska naturalnego),
• minimalny współczynnik powierzchni biologicznie czynnej, jaki musi być zachowany przy projektowaniu inwestycji,
• lokalizację dojazdu do budowanej nieruchomości,
• planowany przebieg dróg, ścieżek rowerowych oraz innych prac budowlanych, których tereny będą przeznaczone do realizacji celów publicznych.

Gdzie znaleźć MPZP?

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego znajdziemy na oficjalnych portalach urzędów miasta lub gmin oraz w Biuletynie Informacji Publicznej. Jest on również dostępny:

• w urzędzie miasta lub gminy - w dziale, który zajmuje się planowaniem przestrzennym w gminie, a także (jako uchwała) w komórkach organizacyjnych obsługujących radę gminy,
• w starostwie lub urzędzie miasta na prawach powiatu - w dziale, który wydaje pozwolenie na budowę,
• w dziennikach wojewódzkich obejmujących terytorium miasta lub gminy, której dotyczy plan,
• systemie informacji przestrzennej.

MPZP to dokument jawny, do którego każda osoba ma wgląd. Nie trzeba być inwestorem budowlanym, ani właścicielem działki z danego obszaru, żeby sprawdzić miejscowy plan. Każdy może też otrzymać w urzędzie gminy lub miasta wypis i wyrys z MPZP, jeśli złoży odpowiedni wniosek o jego wydanie. Warto pamiętać, że zapisy MPZP są podstawą do projektowania, dlatego niezbędne jest pozyskanie wypisu, który będzie załącznikiem do projektu budowlanego.

Jak czytać MPZP?

Miejscowy plan składa się z dwóch części: opisowej i rysunkowej. Z treści części opisowej dowiemy się, jakie są warunki przeznaczenia terenu i ustalone ograniczenia. Uchwała rady gminy, stanowiąca główny element tej części, precyzyjnie określa też granice obszaru, którego dotyczy MPZP. Część graficzna to ilustracja części opisowej w formie rysunku wykonanego na kopii mapy zasadniczej, zazwyczaj w skali 1:1000. Jeżeli takiej mapy nie ma, rysunki wykonywane są na mapie katastralnej. W tym miejscu MPZP zaznaczone są obszary przeznaczone do zabudowy, układ dróg, istotne elementy infrastruktury, także tereny zielone i usługowe. Symbole stosowane w planie miejscowym mogą wydawać się trudne do rozszyfrowania. Żeby prawidłowo odczytać część graficzną, zapoznajmy się najpierw z treścią uchwały (ponieważ właśnie tam powinny być wyjaśnione skróty literowe) oraz z   legendą do mapy.

Najczęściej stosowane oznaczenia to:

• MN - zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna
• MN/U - zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna lub usługi
• MW - zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna
• ZP - zieleń urządzona - park
• KS(U) - parking wielopoziomowy z usługami
• KPP - plac miejski
• KPJ - ciąg pieszo-jezdny
• KD-G - droga publiczna główna
• KD-D - droga publiczna dojazdowa

W części rysunkowej odpowiednio oznaczone są również granice obszaru objętego planem, linie zabudowy, granice i numery działek, strefy zielone itd.

Brak MPZP - co oznacza dla inwestora?

A co w sytuacji, gdy chcemy sprawdzić wybrany obszar i okazuje się, że nie ma uchwalonego MPZP? Czy fakt ten przesądza o tym, że na danym gruncie nie można zbudować domu? Niekoniecznie. W przypadku braku planu miejscowego, inwestor może wnioskować o wydanie warunków zabudowy (WZ). Decyzja o warunkach zabudowy również zawiera ważne informacje dotyczące budynku, który może powstać na naszej działce. Stanowi również załącznik do wniosku o pozwolenie na budowę właśnie w przypadku braku uchwalonego MPZP.

WZ - wniosek, warunki i terminy wydania

Wniosek o wydanie warunków zabudowy składa się do wójta lub burmistrza, więc w tym celu wybieramy się do urzędu miasta lub gminy właściwego ze względu na lokalizację inwestycji. Możemy też wnioskować w formie elektronicznej. Decyzja o warunkach zabudowy wydawana jest tylko wtedy, gdy spełnione są określone wymagania, przy czym muszą być one spełnione łącznie.

Wydanie WZ nastąpi, jeżeli:

• co najmniej jedna działka sąsiednia, która dostępna jest z tej samej drogi publicznej, została zabudowana, w taki sposób, że pozwala to określić wymagania dotyczących nowej zabudowy. Warunek ten umożliwia kontynuację w zakresie funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy, także zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy czy intensywności wykorzystania terenu.
• działka ma dostęp do drogi publicznej,
• uzbrojenie terenu (istniejące lub projektowane) jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego, przy czym musi być to zagwarantowane umową między właściwą jednostką organizacyjną a inwestorem,
• działka nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne,
• decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Warunki zabudowy to dokument, który dotyczy konkretnej inwestycji i wyłącznie w odniesieniu do niej może być wykorzystany. Nie musimy być właścicielami działki, żeby uzyskać WZ, ponadto wnioskować o nie może wielu inwestorów w tym samym czasie. W jakim terminie uzyskamy decyzję z urzędu?

Decyzję o WZ otrzymamy w ciągu:

• 21 dni - gdy dotyczy ona wolno stojącego, maksymalnie dwukondygnacyjnego budynku mieszkalnego jednorodzinnego o powierzchni zabudowy do 70 m2, którego obszar oddziaływania mieści się w całości na działce lub działkach, na których został zaprojektowany, a budowa prowadzona jest, by zaspokoić potrzeby mieszkaniowe
• 90 dni - w pozostałych przypadkach

Jednak w praktyce termin ten może być dłuższy, ponieważ nie obejmuje on czasu uzyskiwania uzgodnień i opinii czy też okresów zawieszenia postępowania. Wydanie decyzji o warunkach zabudowy może się również opóźnić z przyczyn niezależnych od urzędu.

Jeżeli planujesz budowę domu i masz już na oku działkę, koniecznie zorientuj się, jaka nieruchomość może na niej powstać i to jeszcze zanim dokonasz zakupu gruntu. Projekt domu musi być zgodny z MPZP lub WZ. Jeżeli na danym terenie nie uchwalono planu miejscowego, należy wnioskować o wydanie decyzji o warunkach zabudowy dla Twojej inwestycji.